住宅ローンの抵当権と根抵当権

住宅ローンの契約では、購入した住宅に「抵当権」が設定されます。

抵当権とは、住宅をローンの担保にできるという民法で定められた債権者の権利です。 債権者(銀行等)は抵当権により、債務者が抱える他の債務より優先的に返済してもらう権利を与えられます。

抵当権には、一般的な「抵当権」と「根抵当権」の2種類があります。このふたつは大きく性質が異なるので、借り換え候補の金融機関がどちらを設定するのかを、事前に必ず確認することが重要です。

【抵当権】

住宅ローンに担保が限定されます。そのため、登記で設定される額は、住宅ローンの借り入れ額になります。万一途中で返済が滞った場合、債権者は遅延損害金と2年分に相当する利息を請求できます。

【根抵当権】

住宅の資産価値を計り、融資可能な上限額を決めます。登記では借り入れ額ではなく、この上限額で担保が設定されます。これにより、債権者は設定した限度額分の遅延阻害金と利息を請求が可能となります。つまり、住宅ローンの借入額より多い額を根抵当権で設定できるということです。

また、抵当権はローンの完済で解除となり、銀行から抹消の証明書類を受け取れるのに対し、根抵当権は住宅ローンに担保を限定していないため、債務者からの解除希望がなければ、完済しても抹消されないという違いもあります。

さらに、根抵当権は他の銀行に融資を申込んだ際の審査で不利になることがあります。住宅ローンの借り入れ残高の多少に関わらず、根抵当権の設定額が債務とみなされるためです。

これだと、根抵当権は債務者にとって良いことが何もないように感じますね。ですが、根抵当権にも利点がないわけではありません

根抵当権は、住宅ローンの借り入れ額よりも融資枠が大きく設定されています。そのため、リフォームのための追加融資を受けたい、事業の運転資金を借り入れたいなど、複数の融資に対する担保にできるのです。

抹消する際の手続きや費用はどちらの場合も変わりませんので、先々まで視野に入れた上で、どちらが良いのかを考えるべきでしょう。

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【WRITER：太田】